投稿者: admin_anatarambana

共有持分の土地を所有し続けるデメリット

土地の活用方法をめぐって問題が起こる場合がある

共有持分の土地を所有し続けることには、いくつかのデメリットがあります。
土地の活用方法をめぐって何らかの問題が発生が生じる可能性があることも、共有持分の土地を長く所有し続けることのメリットです。
土地を購入した当初は、共有者全ての土地の活用に関する考え方が同じであっても、時間が経過することで一部の共有者の考えが変化することもあります。
個人的な事情により活用に対する考えが変化することもあれば、相続などにより共有者自体が変わることで、活用方法に対する考え方が変わることもあります。
更地として使用していた土地を、特定の共有者が賃貸用として使用したいと考えることもあり、このような場合には権利者全員での話し合いが必要になります。
賃貸契約をする期間が短い場合には、一定の持分を持っていれば一人の所有者だけでも、土地を賃貸することが可能です。
このような場合には、賃貸に反対する他の共有持分割合が少ない共有者がいても、その意見が反映されることはありません。

贈与税が課せられるデメリットと売却しにくいデメリット

共有持分を設定して親子で土地を所有した場合にも、長期間共有を続けているとデメリットが発生することがあります。
デメリットが発生する場合があるのは、ローンを利用して土地を購入した場合です。
基本的には共有者がそれぞれローンの契約をする場合がありますが、何らかの事情が発生した場合にはローンの返済ができなくなってしまうこともあります。
このような場合には他の共有者がローンを代わりに返済することも多いですが、こうした方法でローンを返済していると、ローンを払えなくなった共有者に贈与税が課せられることがあります。
ローンを代わりに支払うことも贈与に該当するからです。
ローンの支払いはそれぞれの共有持分の割合によって決められ、それを超えた部分が贈与とみなされます。
土地を売りたくなった時に全員の承諾が必要になることも、共有持分の土地を長期間所有し続けるデメリットです。
お金がどうしても必要になった時でも、他の共有者の承諾が得られなければ簡単に売却できないことがあります。

まとめ

共有持分のある土地を長期間所有し続けることのデメリットについてご紹介しました。
共有する土地の活用方法について、共有者の間で考え方が変化することがあることも、長く所有することのデメリットです。
相続などにより共有者が変わることで、土地の活用方法に対する考えが変わることもあります。
共有者どうしの活用方法に対する考えが違うと、トラブルが発生することもあります。
簡単に売却できない場合があることも、長期間共有し続けることのデメリットです。

共有持分の土地を持っているメリット

共有持分を所有するメリットとは

「共有持分」とは、複数の人が一つの物を共同で所有している場合、その人それぞれが持っている所有権の割合のことを指します。
たとえば、ご夫婦でマンション・一軒家を共同出資で購入したとき、親が亡くなった後に親の不動産を兄弟間で相続したときなどに発生します。
この共有持分は、あくまで「所有権の割合」を指すことになるので、共有持分を持っている場合は共有物のすべてにおいて持分割合に応じた利用をしても問題はありません。

共有持分は、例として2人で土地を半分ずつ、つまり2分の1ずつ共同で所有している場合、その土地の面積の半分が2人のうち1人のものだという意味です。
なので、土地全体を持分割合に応じて活用または利用することが可能になります。

この共有持分は財産として考えることが出来るため、いざというときに現金化が可能というメリットがあるのが特徴です。
ただ、売却をするときは複数人が関係していることから、様々な権利関係が複雑に絡んでくることもあるため、トラブルになりやすいという事実もあるようです。

共有持分の売却をする場合は

共有物全部を売却することを考えている場合、他の共有者全員からの同意が必要となることを理解しておきましょう。
しかし、なかなか売却にうなずかない人がいたり、不仲なので会話をしたくないなど様々な理由から売るまでに時間がかかることもあります。
そんなときは、自己の共有持分のみを売却するという方法もあります。
この方法なら、他の共有者と交渉する必要もなく、承諾を得る必要はないので話を進めるのもスムーズです。

共有持分を売却するときは、共有者全員で第三者に売却、所有者の間での売買、分筆した上で各自の単独所有にする、自分の持分だけを第三者に売却するという方法があるようです。
その土地に関係した不動産によっては、売却するときは通常よりもさらに専門的な知識を必要とします。
これを扱っていない、得意ではないという不動産業者も多いそうです。

また、買取業者や仲介業者かによって条件も変わる可能性があるので、ひとつだけで決めずにいくつかの不動産会社へ相談することをおすすめします。
実績や相談時の対応、費用面などを比べてから判断しましょう。

まとめ

共有持分は「場合によって現金化も可能である」というメリットもあれば、所有者との関係でデメリットもあります。
共有持分を販売するときには、特に所有者同士のトラブルに発展することもあるため、きちんと事前に話し合いをしておくことをおすすめします。
メリットは大きいけれど、トラブルになると売却までに時間がかかりますし、そのときの状況によっては大変なトラブルを解決するために体力も精神的にも疲れることになるでしょう。
メリットとデメリットをよく考えて、共有持分について考えておくべきです。

財産分与で取得するパターンが多い共有持分の土地

相続によって所有する共有持分の土地

土地を相続するときに、法定相続分を財産分与で共有持分として取得することがあります。
当然の権利なので取得自体に問題はありませんが、負担になり売却したいとなった場合に問題になることがあります。
共同所有の場合、売却時に共有者全員の同意が必要など個人ではどうしようもできないことあるので注意が必要です。
長い間保有していると複数回の財産分与で誰と共有しているのかわからなくなることもあって、複雑化してきます。
できればこのような共有持分はない方がいいというのが、リスク回避の考え方です。
できれば、誰かに一括して買い取ってもらえると安心です。
話し合いができる状態で売却時にはどうするかを決めておくと良いでしょう。
売却先や協力することなどを書面で保管しておくだけでも、トラブルの低減につながります。
不動産は税金などの維持費がかかるため、長引くとそれだけ負担が増えます。
迅速な処理が望ましいでしょう。

共有持分の土地を売却する方法

財産分与によって入手した共有持分の土地を売却する方法はいくつかあります。
共有者全員の同意のもとで処分することが基本ですが、それが難しいようなら個人分だけでも処分することもできます。
ただしそれに伴う負担もあるので、トラブルになることが多く、できるだけ利用しないという考え方が重要です。
一つは共有持分を他の共有者に買い取ってもらうか他の共有持分を自分が買い取るというものです。
他社に売却するよりも問題が起きにくい方法ですが、購入資金が必要となり簡単ではありません。
無償で提供や相場よりも安くすることもできますが、贈与とみなされるため課税対象となります。
土地の場合、自分の共有持分だけを業者に売却する方法があります。
相場よりもかなり低い価格で買い取られることになります。
また残りの分を借りる賃料が発生したり、業者から残りの共有持分の売却をしつこく求められるなど共有者に迷惑がかかることになるので注意しましょう。

まとめ

共有持分がある時には、早めにどうするかを決めた方が良いでしょう。
事情によって売却したいとなっても、解決に時間がかかったり、結局売却できないなんてこともありえます。
そうならないように余裕のある段階で、もしもの時にどうするかをしっかり考えておきます。
できれば共有状態を維持しないことが重要です。
家族や親族と集まれる時にしっかりと話し合っておきましょう。
ほとんどの場合、話し合いができる機会はほとんど取れないでしょう。

土地取得のためにかかった費用の負担額で決まる共有持分の割合

共有持分割合はお互いの話し合いで決まるわけではない

共有持分の割合は、共有者がそれぞれに土地の取得時に負担した費用の割合で決まります。
夫婦二人で家を建てるための土地を購入した場合は、それぞれの負担した金額に応じて持分割合が決まることになります。
具体的に言うと、夫が75%を負担して妻が残りの25%を負担した場合は、夫の共有持分は4分の3になり、妻の割合は4分の1になります。
この場合に、お互いに協力してこれからも生きていくのだから、全く同じ共有持分にしようと話し合って決めることは出来ません。
夫婦二人で共有する大きな財産になることを考えれば、お互いの話し合いで納得する形を作る方がいいように感じますが、法律上はそのように対処することは許されていません。
あくまでもお金と土地が交換されることによって、その土地に対する権利を取得するのですから、出したお金の割合に応じて土地に対する権利も取得することになります。
つまりは共有持分は共有者間の話し合いで決めることは出来ないということです。

共有持分割合が費用負担割合と違う場合は贈与になる

共有持分は負担した費用の割合に依って決まるのですが、それとは違う割合にした場合はどうなるのかを共有関係に入る前に知っておきましょう。
夫が4分の3で妻が4分の1の負担額にも拘らず、夫婦は対等であるべきとの考え方で、それぞれ2分の1の共有持分にした場合は贈与の問題が出てきます。
つまり、4分の3の費用を負担したのに2分の1しか取得していない夫は、4分の1を妻に贈与したことになります。
当然贈与を受けた4分の1に対して妻は贈与税を支払う必要が出てきます。
贈与税に関しては、基礎控除や夫婦間であれば特別な控除も認められるので、実際には納税義務が発生しないこともあります。
結果として納税しなくてもいい場合があっても、贈与税の対象になることは知っておくべきことです。
夫婦の間でお金のやり取りをしても、同じ家計の中でお金が移動するだけと考えてしまいがちですが、法律上は別々の扱いになることを頭に入れておきましょう。

まとめ

土地を複数の人がお金を出し合って購入した場合は、費用を負担した人たち全員が共有関係になります。
その際のそれぞれの共有持分は、購入にかかった費用を負担した割合に依って決まります。
たとえ夫婦であっても話し合いで決めることは出来ません。
負担した費用と違う割合にした場合は、負担額の割合よりも多く共有持分を取得した人は贈与を受けたことになります。
負担額割合を超えている部分に関して、贈与税の対象になることを知っておかなければいけません。

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