不動産には様々な要望がありますが、共有持分と呼ばれる用語があります。
この共有持ち分の知識として知っておきたいのは、1つの不動産を複数の人で持っている状態です。
わかりやすく言えば、例えば1つの建物を数人で分割しているような形です。
次に分割するといっても、物件自体に切れ目を入れるわけにはいきませんのであくまでバーチャルな部分になりますが、有効な事と言えるでしょう。
特に法律的にも問題ありません。
ですが、もし本格的に共有持分を自分で所有することになれば少し知識を頭に入れておかなければトラブルになることが考えられます。
共有持分のメリットは一体何か
共有持ち分と言う概念はありますが、これは例えば相続等が発生した場合その相続人が複数おりその複数で土地や建物などを持ち分としては上げることです。
つまり共有名義の状態になっていることを意味します。
ときには共有名義となっており、1つの不動産に対して複数の名前が明記されているわけです。
このような状態を避けるために、売却をするケースもありますが、売却をする場合は全員の同意が必要になるわけです。
そして、もし自分の共有持分を利用するにあたりメリットがあるとすれば一体何かを知っておく必要があります。
1つのメリットは、自分の持ち分に対してはその中で融資を受けることができることです。
例えば不動産を共有持ち分にしている場合、自分の持ち分だけで20,000,000円の価値があるとします。
この20,000,000円の範囲内で、お金を借りることができるはずです。
例えば、不動産担保を設定することができお金の借り入れができることになります。
また自分の持ち分に関して処分することも可能です。
つまり売却してしまうこともできることを意味しています。
もっとも、売却する場合もお金を借りる場合も、共有持ち分は土地のほんの1部や建物のほんの1部でありあまり評価されないことが多くなります。
共有持ち分を持つことのデメリットは
これから共有持分を所有する場合や既に所有している場合、一体どのようなデメリットがあるのでしょうか。
この共有持ち分に関しては、はっきり言えば処分を勝手にすることができないことです。
もちろん自分の持ち分だけ処分をすることができるかもしれませんが、大した金額になりません。
例えば60,000,000円の不動産を3人で共有している場合、1人あたり20,000,000円分の価値があります。
ところが、実際にその自分の持ち分に担保をつけてお金を借りる場合、20,000,000円と評価される事はまずありません。
それは、一般的に評価額の6割程度しかお金を貸してくれないからと言う意味ではありません。
そもそも、一戸建て住宅等の場合3分割したとしても、使い道がなくて困ります。
仮に金融機関は、債務者がお金を支払うことができなくなり、担保権の実行した場合でもその部分だけ買い取るしてもなかなかいないでしょう。
それ故、かなり安い金額でしか取引ができない可能性があるわけです。
デメリットは、全体を勝手に処分することができないことです。
つまり当たり前ですが他の人の所有部分に関して勝手に処分することができないため、あまり融通がきかない状態になっていると考えた方が良いかもしれません。
共有持分は確実に登記をする
相続等で共有持分が発生した場合、確実に登記をしておいた方が良いです。
共有持ち分を登記しないと思いますが、後でトラブルになっても仕方がないことです。
なぜ東京する必要があるかと言えば、1つは第三者に対する対抗要件になります。
第三者に対する対抗要件を少しわかりやすく砕いて述べるとすれば、例えば自分が所有している土地でも必ずしも自分がそこに住んでいるとは限りません。
持ち分の部分であっても、必ずそこに進まなければいけない決まりは無いわけです。
特に相続等をした場合は、すでに自分の建物を所有しているならばそこに住み続けわざわざ持ち分権がある実家などに帰って住む事はないでしょう。
そうすると、他の持ち分権者も同じように考えているならばその建物は空き家になっているはずです。
あるいは、土地は誰も手を加えない土地になっているかもしれません。
しかしある日、その土地に誰かが建物を建築した場合、持ち主が誰か分からない状態だと面倒なことになることが理解できます。
しかし登記をしておけば、自分はこの土地の所有者であると相手に対して対抗することができるわけです。
もう一つは、例えば不動産を担保にお金を借りる場合、登記がなされていなければ本当にその土地がその人の土地なのかわからず、お金を借りることができないわけです。
本人の土地であることを証明するためにも登記は必要になります。
まとめ
共有持ち分を取得している場合、これに対して様々な問題がありますがデメリットがあるとすれば全体の土地や建物を勝手に処分できないことです。
メリットがあるとすれば、自分の持ち分に関しては処分できることかもしれません。
ただ処分できるといっても、もともとの土地や建物が狭い場合、それを無理矢理何分か束にしていますので対して価値はありません。
売却したとしてもそれを担保にお金を借りるとしても、あまり価値がないため入ってくるお金は少ないでしょう。
持ち分所有者は、登記をしなければいけない義務は無いものの第三者に対抗するためにもしっかりと同期をしておいた方が良いです。
共有持分の売却専門業者HPはこちら